Nincsen übercíher,
Azaz kabát felső,
De itt van, na, nincs itt?
A november – első!

És dohányom sincsen,
Se bankó; és se réz,
De itt van a derék
Házmesterné, Teréz.

Hetvennyolc kilóval
Bús ágyamhoz belejt,
És ilyen a mondat,
Mit hanyagul elejt:

Nemde tudni tetszik,
Ma járt le a negyed,
Másszon ki az ágyból,
És fizessen kegyed.

– Kimászok az ágyból,
Bemászok a pácba,
Csak ma lennél, Teréz,
Irgalmas apáca…

Légy gyöngéd, amikor
Két kézre pakolva,
Kidobsz a lakásból
A sárga pokolba.

(Tóth Árpád: Naív versike a házbérnegyedről, 1911.)

Tóth Árpád verse nagyon jól szemlélteti a századforduló környékének lakásviszonyait. Legalábbis annak egy aspektusát mindenképpen. Az évnek ugyanis volt néhány olyan napja – pontosan négy- amely kicsit felbolygatta a várost. Ilyenkor az utcákat bútorokkal, ingóságokkal megrakodott lovaskocsik lepték el. Egy-egy ilyen életkép jellemzi a legjobban Budapest lakhatási viszonyait, és a korabeli nagyváros működését. Ugyanis a házbérnegyed időpontját követő három nap alatt rendeződtek újra a következő hónapok bérleti viszonyai. A társadalom minden rétege, de legfőképpen a szegények számára ekkora időintervallumokra volt osztva az év, az élet. 

Bérházépítés Budapesten

A 19. század elejére már olyan ütemben növekedett Pest népessége, hogy szükségszerűvé váltak az új építkezések. Ez a jelenség tulajdonképpen ez egész évszázadot végigkísérte, hiszen a modernizálódó város vonzotta a munkaerőt. A városmag a mai Deák Ferenc utcától északra alakult ki. Ugyanis az itt lévő városfaltól északra fekvő területeket szerezte meg a város, és bocsájtotta parcelláit licitre, hogy egy új városrészt alakítson ki. Az új tulajdonosok kedvező áron jutottak a telkekhez, melyeknek egy részét részletben is fizethették alacsony kamattal, cserébe azonban 4 éven belül fel kellett húzniuk az új épületet. És hogy kik építkeztek? Jómódú kereskedők, magas rangú hivatalnokok, és nagybirtokos grófok. A Terézvárosban, Józsefvárosban és a Ferencvárosban nagykereskedők és hivatalnokok építtettek bérházakat. Erre kiváló példa Bácska Verta tanulmányának Manner István nevű görögkeleti nagykereskedője, aki a Józsefvárosban vásárolt erre a célra házat, melynek a helyén végül örökösei emeltek egy ötemeletes bérházat. A magasabb presztízsű területeken az arisztokrácia és a gazdag iparosréteg, valamint császári-királyi kamarások, tanácsosok építkeztek, így az ő bérházaik uralták a belvárost, Lipótvárost és a Nagykörutat. Persze különböző pénzintézetek is elkezdtek ingatlanba fektetni. 

A bérházak nagyon jól jövedelmeztek. Például annyi pénzhez lehetett jutni évente a 48 lakásos Orczy ház kiadásából a reformkorban, mint Széchenyi István földjeiből származó jövedelmének ⅔-a.

A város reformkori terjedését nagyon jól szemléltetik a következő térképek: (Az évszámra kattintva)

1793

1854

1878

Mikszáth Kálmán A sipsirica című elbeszélésének bevezető mondatai pedig csípős iróniával utalnak a város felemelkedésére: 

“Pestnek fényes, virágzó üzletei vannak, Budának vidám, kedélyes korcsmái. S minthogy az országban több korhely van, mint üzletember, Buda jobban megfelel a nemzeti közszükségletnek. Ami pedig a lakosságot illeti, respektíve a fajt, a legénykedési virtusokat, a budaiak már egyszer (az Anjou-korban) letették Lajos pap vezérlete alatt a római pápát is, holott a pestiek sohase tettek még le egyebet, mint alapköveket, rábízván aztán a többit a tótokra, hogy építsenek föléjük palotákat.”

A város lakóinak nagy része bérelt lakásban élt, származásról, társadalmi állástól függetlenül. Podmaniczky Frigyes báró így írt például születése helyszínéreől, a Pollack házról:

“Én Budapesten, 1824. június havában születtem, a hajdani Cukor, most gróf Károlyi utcában azon még most is létező kétemeletes házban, mely a Reáltanoda szomszédságában áll s a gróf Károlyikertre bír kilátással. 1828 nyarán költöztünk az akkoriban egészen újonnan fölépült Pollák-, most gróf Wenckheim-házba (Fürdő utca és Szél utca szöglet), mely az akkor dívó építkezést tekintve, fölötte fényesen berendezett bérháznak volt mondható. Pollák építész sok ízléssel bírt, s József főherceg, nádor pártfogoltja lévén, mint ilyen lett megalkotójává Budapest legszebb épületének…”

A bérházépítések folytatódtak, Budapesten nagyon jó üzletnek számított a bérházépíttetés, az egész évszázad alatt, így a növekedés sem állt meg. Azonban a kínálattal nem egyenes arányban nőtt a kereslet. A modernizálódó és urbanizálódó Pesten még mindig több volt a betelepülő, mint az épülő lakás. Ráadásul a kialakított lakásoknak kisebb része volt a társadalom alsóbb csoportjaira szabva, mint amennyi ilyen lakásra, azaz szoba-konyhára igény lett volna. Ennek az az oka, hogy a társadalom felsőbb rétegei megbízhatóbb bérlők voltak anyagilag, velük kevesebb volt a kockázat.

Ennek azonban az lett a következménye, hogy sokan -főleg a betelepülő munkások, kisiparosok- sokszor szobákat, sőt, akár ágyakat béreltek. Így egy egyszobás lakásra is több bérlő jutott. Ez persze nem csak a lakáshiány, hanem a magas bérletidíjak miatt is lett gyakorlat. 

Budapesten 1912-ben a teljes népesség 37 százaléka lakott olyan zsúfolt lakásban, amelyben 4 főre jut egy szoba. A városban összességében átlagosan 2,6 főre jutott egy szoba. A zsúfolt lakások több, mint 99 százaléka 1-2 szobás volt, és 66%-uk udvari elhelyezkedésű. A statisztikákból látszik, hogy a legkisebb lakásokban laktak a legtöbben, ezek az alsóbb rétegek bérleményei voltak. 

Persze nem csak többszintes bérházakban éltek bérlők. A falusi hangulatú külvárosokban egy-kétszintes házak álltak. 

Milyenek voltak a bérházak?

Pesten a bérházépítkezés jellegzetessége volt, hogy a telek minél jobb kihasználása miatt azt körbeépítették, és függőfolyosóval oldották meg a közlekedést. Ilyen lett a tipikus pesti bérház, melyet mindenképpen kulturális értéknek kell tekintenünk. Így lettek a budapesti mindennapok részei a gangos társasházak.

Bérház alaprajzokat találhatunk a Budapest Főváros Levéltára által a Hungaricánán publikált építészeti tervek között.  Térképes keresőt is használhatunk.

A bérházakra az volt jellemző, hogy egy-egy társasházban különböző méretű és kialakítású lakások kaptak helyet, így általában egy ilyen társasház közössége társadalmi tekintetben heterogén volt. A különböző vagyoni helyzetű és társadalmi állású rétegek persze egy házon belül is elkülönültek egymástól. Az első emeleti lakások a Pesten tartózkodó mágnások és nagypolgárok otthonai voltak. Általában egy-egy lakás akár egy egész emeletet is kitett, hiszen legalább 4-5, de akár 10 szobásak is voltak. A második emeleten a módosabb középpolgárság lakott, akik 3-4 szobát birtokoltak. Az 1-2 szobáslakások a kispolgári rétegek lakóhelyei voltak, ezek a lakások a felsőbb emeleten voltak, és alacsonyabb volt a bérleti díjuk. Udvarra néztek, nem volt utcai ablakuk, tehát ezek a lakások az U-alakú társasházak oldalsó szárnyaiban helyezkedtek el.

“Pedig már akkor ki volt adva minden szállás a házamban, amikor még be sem voltak vakolva a falak. A szálláskeresők lajtorján másztak fel kvártélyt nézni, s lefoglalának mindent az utolsó pinceraktárig. A földalatti magazinokat kivette egy gazdag gabonakereskedő, aztán meg egy fiatal bankárfiú. Ez utóbbi nem volt se gazdag, se kereskedő: de igen jó kuncsaft. Pénz helyett repcét kapott az uzsorástól, azt tartotta itten. Ez volt az ő trezorja. A földszint még nedves volt, mikor már kivették: az egyik részét a montenegrói fejedelem kávéháznak, a másikat nagyszerű piperebazárnak. Az első emeletet egészen elfoglalta az első magyar-osztrák tengeri gőzhajózási társulat. Ez már csak nagyhitelű vállalat volt az egyszer! A második emelet egyik felébe ruhagyár fészkelte be magát. Virágzó üzlet! A másik felét pompásan bebútoroztatta egy vidéki földesuraság, aki egyúttal országgyűlési képviselő is; gazdag úr, nevezetes honatya; egyszóval halhatatlan ember; ami nagy érdem egy parteinál. A harmadik emeletnek egyik szögletében magam helyezkedtem el családommal, a közepét egy vasúti főhivatalnok lepte meg, s a tulsó szárnyában fészket rakott egy szép elegáns kisasszony, aki énekesnőnek írta be magát, és volt egy grófi vőlegénye. Párizsból hozatta ruháit; mikor a doboz megérkezett a postával, kétezer, háromezer frank volt rá felírva; amiből gyanítható volt, hogy vagy ő maga, vagy a vőlegénye nagyon szépen énekel. Még aztán jött egy fotográf, aki addig unszolt, míg rávett, hogy üvegeztessem be a házam tetejét, hogy ott ő felüthesse a műhelyét. Uram! Még a kapualját is kivették tőlem; egy olajfestményárús szerződést kötött velem, hogy ott kirakhassa a remekműveit. Még egy udvari szobám volt, amit eshetőleges katonabeszállásolásra hagytam meg, azt is kivette tőlem egy öregúr, akiről azt mondták, hogy nagy uzsorás.” (Jókai Mór: Egy vesztére született háziúr)

Voltak persze kivételek, olyan bérházak, ahol társadalmilag homogén lakóközösséget találhatunk. Bácskai Vera “úriháza” a Rákóczi út 29., de Gyáni Gábor is ismertetett ilyen házat a Szent István körúton. 

A házbérnegyed

A bérelt lakásokat negyedévente kellett előre kifizetni. Ez volt a házbérnegyed vagy lakbérnegyed fizetésének ideje. 1868-ig ezek a negyedévek egyházi ünnepekhez, az év hagyományos fordulópontjaihoz igazodtak: február másodika, azaz Gyertyaszentelő napja volt az első házbérnegyed ideje, a következő negyedév, a tavasz fordulója április 24 -e volt. Majd július 25-e, Szent Jakab napja a nyári negyedév, és szeptember 29-ével, Szent Mihály napjával kezdődött az őszi negyedév. A beosztást idővel korrigálni kellett, ez történt meg 1868-ban. Innentől minden negyedév pontosan három hónapot takart. Eleinte január, április, július és október elseje volt a házbérnegyed ideje, majd még ebben az évben február, május, augusztus és november első napjára módosították a dátumokat, melyek innentől évtizedeken át a lakbérnegyed idejét jelölték, beleivódva a köztudatba.

Ó, szép május elseje,
Víg a szívem belseje,
Itt a fecskék
S verebecskék,
S feltámadtak a legyek.
Az idők örök folyóján,
Ah, e szagos, bús folyókán
Lefolyt, tudja-e kegyed?
Egy újabb házbérnegyed.

Ó, szép május elseje,
Víg a szívem belseje,
Most a szende háziúr
Kisded tárcámhoz befúr.
És megnőtt a pótadó,
S Lukács is – a sót adó –
Új létszámot emleget,
Bár Justh így szól: nem lehet!

(Tóth Árpád: Május elseje, 1913. részlet)

A házbérnegyedek voltak azok az időpontok, amikor lehetőség volt lakásváltoztatásra. Ilyenkor lehetett vagy épp kellett elköltözni. Ugyanis ekkor kellett előre kifizetni a következő negyedévnyi bért, egy összegben. Sokat elmond ezekről a negyedéves fordulókról, hogy külön előírták, hogy a bíróság állandóan együtt legyen a költözések időszakában, hogy gyorsan el tudja intézni a panaszos ügyeket. Azt, hogy nem csak Budapesten okoztak zűrzavart ezek a napok, jól szemlélteti a Somogyvármegye 1914-es cikke.

“Tegnap volt a téli házbér negyed első napja és a novemberi költözködés megindult az egész városban. A házbérnegyed mindig erős napja a rendőrségnek, mert ilyenkor számos pörpatvaros ügyben kell békét és rendet teremteni a lakók és háziurak között.“

Somogyvármegye, 1914. november 3.

A budapesti fuvarosok például kérvényt intéztek a kereskedelmi minisztériumba, hogy a vasárnapra eső házbérnegyed esetére függesszék fel számukra a vasárnapi munkatilalmat. Ez is jelzi, hogy mennyire forgalmas időszakok voltak ezek a negyedéves fordulók.

“A fuvarozásnak a házbérnegyed első napján leendő korlátlan megengedését illeti, erre nézve elsősorban szintén a gyakorlati élet tapasztalataira utalunk. Különösen a székesfőváros viszonyai egyre sürgősebben követelik, hogy a költözködés akkor is megkezdhető legyen, ha a házbérnegyed első napja vasárnapra esik. Sőt a szegényebb munkás-osztály érdekében, a mely a mai viszonyok közt egy munkanapját kénytelen a költözködésmiatt elveszíteni — túlmenve a kérvény petitumán —még azt is megokoltnak véljük, hogy a munka szünetelésének kötelezettsége a fuvarozásra nézve a házbérnegyed első napját közvetetlenül megelőző, vagy követő vasárnapon is felfüggesztessék.“

Magyar Ipar, 1898. augusztus 21.

A lakbérnegyed ütemezése nem volt harmóniában a jövedelmét heti bér vagy napszám formájában kereső, gyorsan fluktuálódó munkásság viszonyaival. Ezt a problémát az 1885. évi szabályrendelet oldotta meg, a heti és a havibéres lakások bevezetésével. 

“Később komoly ember lett Emléki, virzsinia szivarját otthon szívta el hónapos szobácskájában, és a füstbe bámulva, orosz regényhős módjára, végiggondolt életén.”

(Krúdy Gyula: A vadmacska)

A századforduló előtt  a lakásbérleti ügyet liberálisan kezelték, a felek közötti magánjogi kérdésnek tekintette a magyar jogrendszer, melybe nem kívántak szabályozással, kikötésekkel beleavatkozni. Ezért történhetett meg például az, hogy a lakbéradók növelésével hirtelen és aránytalanul megugrott a lakbérek összege is. Hiszen a háziurak, azaz a bérházak tulajdonosai a bérlőkre hárította a lakbéradóval járó kiadásokat is. Az inflációnak köszönhetően 1900 után az első évtizedben 45%-al nőttek a bérleti díjak. A lakáshelyzettel kapcsolatos feszültségek egyre jobban kiéleződtek. A sajtó egyre aktívabban cikkezett a lakáshelyzettel kapcsolatos kérdésekről, és a háziúr szimbolikus alakja a kizsákmányolás megtestesítőjévé vált a korabeli élclapokban. A lakásbérléssel kapcsolatos problémás kérdések, főleg a kiszolgáltatott bérlők védelme fokozatosan változott meg. A változásokhoz ugyanis szemléletváltás kellett. Főleg Bárczy István budapesti polgármestersége, majd pedig az első világháború hatott pozitívan a lakbérhelyzettel kapcsolatos problémák rendeződésére. 

A 19. század lakásbérleti kérdés az urbanizálódó és modernizálódó város addig ismeretlen kihívása volt, melyhez fel kellett nőnie Budapestnek. A korabeli sajtótermékek versei és az élclapok társadalomkritikus viccei e korszak lenyomatai.

A Kakas Márton nevű élclap sokat foglalkozott a kérdéssel. Például az 1901 január 17-i számában így hirdeti magát a lap:

“A főváros lakossága rettegéssel várja a február elsejét, mert attól fél, hogy lő lemelik a házbért.  Mennyivel jobb a helyzetük a Kakas Márton előfizetőinek, mert nyugodtan várják a negyedet. Jól tudják, hogy mi nem emelünk sem február elsején se másodikén, se huszadikán, se harmincadikán.  Vegyen példát minden háziúr a Kakas Márton-tól. De ne csak példát vegyen, hanem példányt is, mert még nekik sem drágább a lapunk, mint  Egész évre 8 korona.  Félévre 4 korona.  Negyedévre 2 korona.  Egyes példány pedig 20 fillér. 

Kakas Márton.  szerkesztősége. “

Az 1905. február 5-i számban pedig így jelent meg a házbérnegyed:

– Hogy vagy?

– Rosszul, Házbérnegyed.

– De hiszen neked nem is kell házbért fizetni!

– Nekem nem, de a barátaim mind ezzel tagadják meg a kölcsönt.

Egy szójáték, szintén a Kakas Mártonból, 1910. május 8-án:

Házbérnegyed.

— Melyik negyedben lakói? 

— Sajnos, ott, a hol szintén van házbérnegyed.

Nem csak a Kakas Márton hasábjain jelent meg az ikonikus és sztereotíp háziúr alakja. Noha a következő történetben nem a kizsigerező, feudális földesúr kapitalista városi megfelelőjének számító alakjaként jelenik is meg a rettegett háziúr, az irónia mindenképpen érezhető.

Sokan szidják a pesti házi urakat, különösen házbérnegyed- kor, hogy rémitő módon értenek a szegény lakó bőrének lenyú-zásához. Pedig hát volt valamikor, — bármily hihetetlenül hangzik is, — jó liáziur is. Ez a jóravaló férfiú a hires H. vaskereskedő czég főnöke volt. E derék férfiúnak egyik háza a Terézvárosban, a másik pedig a Belvárosban épült. 0 maga az előbbit lakta. Lakói nagyon szerették. Különösen egyik kisebb javadalmazásu hivatalnok, a ki annyira tisztelte, becsülte, hogy még a lakbérfizetést is elmulasztotta, nehogy valahogy megsértse vele. Ha a házi ur szóba is hozta, olyan vidám dolgokat mesélt neki, hogy inegnevettette. De végre mégis csak megsokalta az örökös nemfizetést s felszólította, hogy költözzék ki a házából. 

— Nálam már elég régen lakik ingyen, — szólt hozzá, — próbálja meg másutt is. 

A tréfás kedélyű ur elkomorodott. 

— Hát jól van, nagyságos uram, elmegyek, — mondá, — pedig én úgy szerettem itt lakni, mintha a tulajdon édesapámnál laktam volna. Aztán — tette hozzá hirtelen, — nem is mehetek én el innen, hiszen nincs is az uj lakásra — felpénzem. 

— Hát fogja, itt van tiz forint. 

— Sohasem hálálhatom meg a nagyságos ur jóságát. 

Hálálkodva búcsúzott el a jó házi úrtól. Az pedig hivatta a  házmestert s tudatta, vele az örömhírt, hogy túladott rajta. 

— De fel ne vegye többé! 

Délután a belvárosi háza házmestere kereste fel. Jelentette,hogy kiadta az egyik üres lakást. Az új lakó gavallér-embernek látszik, nem alkudott le semmit a kiszabott árból s a tiz forint felpénzt azonnal le is fizette. 

A házi úr lelke gyanút fogott. 

— Hogy hivják azt az urat ? — kérdé. A házmester megnevezte. 

— Az akasztófára való, hiszen az a lakás negyven forinttal drágább. Vigye vissza neki azonnal a foglalót. S mondja meg neki, hogy ha már minden áron ingyen akar lakni, akkor maradjon inkább itt, az mégis kevesebbe kerül nekem. 

És úgy is történt. Még se pusztult bele. 

Az unokáinak van vagy harmincz háza a szép Budapesten. Vájjon ők is olyan humánusok-e, mint a nagyapjok volt ?

(Bolond Istók 1906 február 25.)

Végül Karinthy Frigyes 1918-as gondolatai mutatják, hogy a világháború végére mennyit javult a helyzet.

Nem vetted észre, hogy minden harmadik hónap vé­ge felé, valami ősi, atavisztikus nyugtalanság fogja el az embert, magad se tudod, mi az, aggódni kezdesz, töröd a fejedet, nem tudod min, szaladgálsz munka után, nem tudod miért. Elseje után aztán elmúlik ez az állapot. Hát én ma rájöttem, kianalizáltam, minek a csökevénye ez az érzés. Hát barátocskám, a házbérne­gyed! emlékszel még a házbérnegyedgondra, ami va­lamikor az emberiség őskorában, amikor még hatvan krajcár volt egy kiló felsál és húsz korona volt egy pár cipő, egy komoly gond volt, amivel foglalkoztak az emberek, amiről cikkeket írtak, aminek a vicclapok különszámot szenteltek, egy téma volt, egy fejtörés, az ember hat héttel előbb már foglalkozott vele, spórolni kezdett, félretett mindennap huszonöt krajcárt, hogy negyedkor ne jöjjön zavarba, előleget kért, szidta a házurakat. Ma? Hála a házbérrendeletnek, az egyet­lenegynek, amit valami különös tévedés folytán betar­tanak az emberek, a házbér, egyéb bérekhez és árak­hoz képest annyit jelent, mintha az ember elhatározza, hogy ina jól megvacsorázom a családommal, vagy ve­szek két inget, vagy megcsináltatom a cipőm lyukas talpát. Ma egy mozgalmasabb napon több pénzt ad ki az ember, mint május vagy augusztus elsején, ha eze­ken a napokon véletlenül otthon marad — a házbért pedig egyszerűen úgy spórolja meg, hogy házbérne­gyedkor egy napig nem eszik húst. Hogy ez az arányta­lanság egészséges állapote vagy sem, azt döntsék el a közgazdászok — én csak. azt mondom, hogyha más rendeleteket is így betartottak volna, akkor ma nem volna nagyobb gond egy hónapig jóllakni, mint egy esztendeig jól lakni.

(Karinthy Frigyes 1918)

A házbér kérdésének szabályozása végigkísérte a nagyobb magyar városok, de főként Budapest 19. századi történetét. Sokat elárulva számunkra az egyszeri városlakó helyzetéről és a modernizálódó társadalom problémáiról. Akik mélyebben utána szeretnénk olvasni a témának, azok a következő Korall-ban megjelent tanulmányokat olvashatják.

Sipos András: Ki az úr a házban? Küzdelmek a budapesti lakásbérleti jog körül az 1860-as évektől az 1930-as évekig, Korall 58.

Oláh Gábor 2010: Lak-hatóság. Az I. világháború hatása a budapesti lakáskérdésre. Korall 40.

Felhasznált munkák

Körner Zsuzsa: A budapesti bérházépítés aranykora, Budapest, 2015

Fónagy Zoltán: Paloták, bérházak, nyomortanyák. Lakásviszonyok a reformkori Pesten. (A mindennapok története blogon)

Sipos András: Ki az úr a házban? Küzdelmek a budapesti lakásbérleti jog körül az 1860-as évektől az 1930-as évekig, Korall 58.

Bódy Zsombor: Kislakás, társasház, családi ház in Századvég, Új folyam, 34. szám 

Bácskai Vera: Úriház és lakói Pesten in Budapest negyed 63.

Arcanum.hu

Hungaricana.hu

Fortepan.hu

Képek: A FSZEK Budapest Gyűjteményéből és Fortepan.hu, borítókép: Fortepan.hu, adományozó: Fortepan